Cara Hitung Cicilan KPR yang Benar (Flat vs Efektif)
Ditulis oleh Akad Credit — platform pembiayaan bermitra OJK. Update 2026-08-30.
Ringkasan
Cicilan KPR flat = (Pokok ÷ tenor) + (Pokok × bunga per bulan). Contoh: plafon Rp 500 juta, bunga 0.8% per bulan, tenor 180 bulan (15 tahun) → cicilan Rp 6.78 juta/bulan tetap sampai lunas. Bunga flat transparan: hitungan simulasi sama dengan cicilan yang Anda bayar.
Apa bedanya bunga flat vs efektif?
Flat: bunga dihitung dari pokok awal terus-menerus, jadi cicilan tetap tiap bulan. Efektif/anuitas: bunga dari sisa pokok — porsi bunga besar di awal, mengecil di akhir. Flat lebih mudah dipahami dan diprediksi; efektif total bunga lebih kecil jika tenor panjang.
Tabel simulasi KPR (bunga flat 0.8%/bulan)
| Plafon | Tenor | Cicilan/bulan | Total bayar |
|---|---|---|---|
| Rp 300 jt | 120 bln | Rp 4.90 jt | Rp 588 jt |
| Rp 500 jt | 180 bln | Rp 6.78 jt | Rp 1.22 M |
| Rp 750 jt | 240 bln | Rp 9.13 jt | Rp 2.19 M |
Rumus & cara hitung manual
Cicilan = Pokok/tenor + Pokok × bunga_bulanan. Total bayar = cicilan × tenor. Total bunga = total bayar − pokok. Untuk anuitas efektif, gunakan: PMT = P×r×(1+r)^n / ((1+r)^n −1).
Tips agar cicilan tidak berat
- Jaga rasio cicilan <35% penghasilan.
- Ambil tenor sesuai usia (maks 65 saat lunas).
- Siapkan dana provisi 1% + asuransi jiwa.
Mau simulasi plafon Anda?
Hitung via WhatsApp